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  • Antoine MICHON

Immobilier : les nombreux attraits des SCPI fiscales

Grâce à des montants d’investissement calibrés à l’euro près et une souscription rapide, la SCPI fiscale est un moyen efficace d’alléger son impôt sur le revenu


📷Parmi les quelques 170 SCPI existant sur le marché, plusieurs mettent privilégient l’avantage fiscal plutôt que le rendement. © Sipa PressS'abonner

On recense actuellement plus de 170 SCPI (Société Civile de Placement Immobilier). Plusieurs d’entre elles privilégient les réductions d’impôt plutôt que le rendement. Cette catégorie de SCPI dites fiscales offre des avantages calqués sur les dispositifs conçus pour la pierre « en direct ». Actuellement, huit sont ouvertes à la souscription : trois en Pinel, deux en Malraux et trois en Déficit Foncier. Particularité de ces véhicules collectifs ? Leur portefeuille immobilier est uniquement composé d’immeubles d’habitations. L’atout de ce placement réside dans son adaptation à tous les budgets et aux capacités financières de chaque contribuable. Les SCPI offrent en effet des tickets d’entrée modestes puisque l’investissement oscille entre 1 500 € et 10 000 €. C’est utile pour calibrer le montant de son investissement afin de défiscaliser à l’euro près et maximiser les effets du plafonnement des niches fiscales.


Souscription rapide. L’autre point fort de la SCPI réside dans sa rapidité de souscription. Pas besoin comme dans l’immobilier en « dur » d’attendre que le logement soit livré ou que le locataire entre dans les lieux pour bénéficier de l’avantage fiscal. Une acquisition de parts réalisée avant le 31 décembre 2019 pourra réduire l’impôt sur le revenu 2019 payable en 2020. Quant au délai de bouclage de cette opération, il est bien plus rapide que la pierre en direct. On « zappe » la séance de signature de l’acte authentique chez le notaire. L’achat en ligne s’effectue en seulement quelques jours auprès d’un établissement financier. Certes, un financement à crédit peut allonger ce délai. Toutefois le timing est confortable pour une souscription avant la fin de l’année. En plus de l’avantage fiscal et du rendement (3 à 5 % par an), ce placement peut laisser envisager une plus-value potentielle à la revente. A condition d’être patient car l’horizon de sortie de ce placement est long, la détention conseillée de parts étant d’au moins quinze ans.


Une SCPI « classique » investie en immobilier tertiaire (bureaux, commerces, entrepôts) offre la particularité de pouvoir se démembrer. La pleine propriété d’une SCPI peut se scinder en deux : l’usufruit et la nue-propriété. Pour se constituer un patrimoine immobilier sans pour autant alourdir sa fiscalité, un investisseur peut choisir de n’acquérir que la nue-propriété. Une autre personne détiendra lors l’usufruit du même bien et en tirera donc la jouissance ou les revenus en cas de location. Cette détention séparée dure généralement 15 à 18 ans. Pendant ce temps, le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu et ne paie aucune charge (travaux, impôts locaux). Il ne subit donc aucune taxation sur ce bien acheté au titre des revenus fonciers. Cerise sur le gâteau : si ce même contribuable paie comptant et qu’il est imposé à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), la valeur de ce bien sort de son actif taxable. A noter que l’achat de la seule nue-propriété permet d’obtenir une décote de 30 à 45 % par rapport au même bien en pleine propriété. Ce montage est aussi envisageable avec l’essentiel des SCPI proposées sur le marché. En revanche, la durée du démembrement est plus courte (souvent 5 ou 10 ans) et les décotes avoisinent 20 à 26 %.

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